一(yī)、2021年房地産銷售總額
一(yī)、 正面回答
2021年全國商(shāng)品房銷售額達到18.2萬億元，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，2021年，共有44家房企突破千億門檻，8家房企銷售規模超過3000億元，全口徑銷售位于2000-3000億元的房企數量由2020年的11家降至7家。
二、分(fēn)析
觀點指數發布的2021年1-12月房地産企業銷售金額表現。研究成果顯示，前100房企市占率爲70.6%，較2020年下(xià)降5.3個百分(fēn)點，前50房企市占率爲46%，較2020年下(xià)降3.5%個百分(fēn)點。2021年，共有44家房企突破千億門檻，比2020年減少1家。8家房企銷售規模超過3000億元，與2020年數量持平。全口徑銷售位于2000-3000億元的房企數量由2020年的11家降至7家。全口徑銷售突破6000億的房企僅有2家。
三、2021年房銷售總面積和待售情況
2021年，房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中(zhōng)，住宅銷售面積比上年增長1.1%，辦公樓銷售面積增長1.2%，商(shāng)業營業用房銷售面積下(xià)降2.6%。商(shāng)品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中(zhōng)，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下(xià)降6.9%，商(shāng)業營業用房銷售額下(xià)降2.0%。
二、2021年1-9月全國商(shāng)品房銷售情況！總銷售額達134795億元！
2021年9月份已經過去(qù)，回顧2021年前9月全國商(shāng)品房銷售情況，與去(qù)年同期相比，商(shāng)品房銷售量是有所上漲的，前9月全國商(shāng)品房總銷售額達134795億元，增長16.6%。接下(xià)來詳細了解一(yī)下(xià)。
10月18日，國家統計局披露2021年1—9月份全國 房地産 開(kāi)發和銷售情況。據新媒體(tǐ)了解，房地産開(kāi)發投資(zī)完成情況方面，1—9月份，全國房地産開(kāi)發投資(zī)112568億元，同比增長8.8%;比2019年1—9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中(zhōng)， 住宅 投資(zī)84906億元，增長10.9%。
1—9月份，東部地區房地産開(kāi)發投資(zī)59381億元，同比增長7.9%;中(zhōng)部地區投資(zī)23627億元，增長14.3%;西部地區投資(zī)25129億元，增長6.9%;東北(běi)地區投資(zī)4431億元，增長3.7%。
1—9月份，房地産開(kāi)發企業房屋施工(gōng)面積928065萬平方米，同比增長7.9%。其中(zhōng)，住宅施工(gōng)面積656884萬平方米，增長8.2%。房屋新開(kāi)工(gōng)面積152944萬平方米，下(xià)降4.5%。其中(zhōng)，住宅新開(kāi)工(gōng)面積113374萬平方米，下(xià)降3.3%。房屋竣工(gōng)面積51013萬平方米，增長23.4%。其中(zhōng)，住宅竣工(gōng)面積36816萬平方米，增長24.4%。
1—9月份，房地産開(kāi)發企業土地購置面積13730萬平方米，同比下(xià)降8.5%;土地成交價款9347億元，增長0.3%。
商(shāng)品房銷售和待售情況方面，1—9月份，商(shāng)品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%;比2019年1—9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中(zhōng)，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商(shāng)業營業用房銷售面積增長0.7%。商(shāng)品房銷售額134795億元，增長16.6%;比2019年1—9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。其中(zhōng)，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商(shāng)業營業用房銷售額增長0.5%。
1—9月份，東部地區商(shāng)品房銷售面積54493萬平方米，同比增長13.4%;銷售額77907億元，增長20.9%。中(zhōng)部地區商(shāng)品房銷售面積36380萬平方米，增長15.6%;銷售額27274億元，增長19.1%。西部地區商(shāng)品房銷售面積34703萬平方米，增長6.2%;銷售額25756億元，增長6.1%。東北(běi)地區商(shāng)品房銷售面積4756萬平方米，下(xià)降2.0%;銷售額3858億元，下(xià)降4.7%。
9月末，商(shāng)品房待售面積50285萬平方米，比8月末減少296萬平方米。其中(zhōng)，住宅待售面積減少185萬平方米，辦公樓待售面積減少39萬平方米，商(shāng)業營業用房待售面積減少61萬平方米。
房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金情況方面，1—9月份，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金151486億元，同比增長11.1%;比2019年1—9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中(zhōng)，國内貸款18770億元，下(xià)降8.4%;利用外(wài)資(zī)59億元，下(xià)降36.9%;自籌資(zī)金47212億元，增長6.1%;定金及預收款56689億元，增長25.6%;個人 按揭貸款 24124億元，增長10.7%。
三、2022年的房地産行業有什麽大(dà)概走勢？
2019年對房地産行業而言是充滿變局和不确定性的一(yī)年，展望2020年，房地産行業在政策端、供給端和需求端，都将呈現穩中(zhōng)有進、穩中(zhōng)有變的趨勢。穩中(zhōng)有進，即行業的健康度和理性程度将持續提升，行業格局走勢與企業關鍵緻勝因素将逐步清晰。穩中(zhōng)有變，即一(yī)些不确定性和關鍵變化大(dà)方向可以預測，但這些機遇挑戰的變化程度、發生(shēng)時間則難以準确研判，考驗企業的能力與智慧。
2020年将是未來五年行業格局走勢的縮影，亦是展望未來行業終局的燈塔，因此值得期待。
1、房地産行業仍将對中(zhōng)國經濟增長發揮重要基石作用
2020年是中(zhōng)國全面建成小(xiǎo)康社會、gdp比2000年翻兩番的收官之年，預計經濟增速将大(dà)概率維持在6%左右區間、2020年gdp規模将超過100萬億人民币。同時受全球經濟放(fàng)緩、中(zhōng)美貿易關系不穩定、投資(zī)需求拉動不足等外(wài)部環境不确定性因素影響，國内經濟下(xià)行壓力仍然不小(xiǎo)。
房地産行業中(zhōng)短期内每年仍将維持 13-15萬億的市場銷售規模，同時考慮到對住房需求上下(xià)遊産業鏈的強有力帶動作用，2020年房地産行業仍将在中(zhōng)國經濟增長中(zhōng)發揮重要基石作用。
2、行業政策調控總體(tǐ)力度适中(zhōng)并且供給側調控偏緊、需求側調控相對偏松
房地産行業2019年下(xià)半年在供給側特别是融資(zī)端出台了較爲嚴格調控措施，2020年在堅持“房住不炒”總體(tǐ)方針以及中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出“穩地價、穩房價、穩預期”背景下(xià)，預計行業政策調控政策力度總體(tǐ)适中(zhōng)。
其中(zhōng)在供給側，行業融資(zī)政策仍将維持偏緊并逐步向中(zhōng)性回調；在需求側，因城施策調控政策下(xià)，部分(fēn)中(zhōng)心城市及都市圈周邊城市在前期政策調控超調基礎上可能在人才住房、限購限價等方面做出一(yī)定調整，客觀上爲地産商(shāng)提供土儲高性價比補倉的階段性機會。
3、市場集中(zhōng)度進一(yī)步提升與尾部企業退出推動行業市場加快出清
按照目前土地資(zī)源儲備、銷售去(qù)化情況估算，2020年行業前30名地産商(shāng)總體(tǐ)仍将維持兩位數的增長速度。
其中(zhōng)前10名地産商(shāng)由于自身規模基數較大(dà)已處于安全邊界，未來核心戰略目标将由規模成長逐步轉向提質增效降風險；10-30名地産商(shāng)由于資(zī)産結構問題、成長慣性和焦慮感，未來仍轉向有質量的規模成長；金融資(zī)源将進一(yī)步向頭部玩家集中(zhōng)，尾部中(zhōng)小(xiǎo)型地産商(shāng)将逐步退出行業市場，市場出清過程将持續進行。
4、房地産行業黑天鵝事件大(dà)概率出現
由于在資(zī)本市場地産闆塊估值較低權益融資(zī)困難、各融資(zī)渠道收縮且融資(zī)成本提高、商(shāng)品房銷售去(qù)化回款難度加大(dà)等一(yī)系列影響因素，2020年地産商(shāng)在資(zī)産負債率、有息負債還款、低效資(zī)産處置盤活、住宅開(kāi)發建設剛性支出等方面将面臨緊約束。
部分(fēn)現金流緊張的企業會因爲信用違約等黑天鵝事件掉隊。提高資(zī)産效率、做好現金流管理、現金爲王仍是2020年地産商(shāng)在嚴峻外(wài)部環境下(xià)存續發展的關鍵必要條件。
5、市場總體(tǐ)量價趨穩且不同城市房價窄幅波動、地價小(xiǎo)幅回暖
中(zhōng)國房地産行業需求側的政策調控已經完成了由中(zhōng)央負責總量調控轉向壓實地方政府責任，因城施策、一(yī)城一(yī)策的轉變。各城市地方政府将總體(tǐ)按照商(shāng)品房價格進行有針對性調控。
在中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議明确的穩地價、穩房價、穩預期的總基調下(xià)，預計全國行業總體(tǐ)量價趨穩，同時不同城市根據自身所處地價、房價周期階段，房價會出現窄幅波動調整。同時地價較2019年下(xià)半年将有可能小(xiǎo)幅回暖，低總地價、中(zhōng)體(tǐ)量快周轉項目可能更受市場青睐。
6、更關注自身産品全生(shēng)命周期競争力與投資(zī)出價能力提升
衆多地産商(shāng)已對未來行業趨勢形成基本共識，即出現系統性行業普漲的大(dà)周期性機會可能性極低，房地産終于進入下(xià)半場，基本盤仍然健康，住宅開(kāi)發項目淨利率總體(tǐ)穩定在8-12%區間。
因此企業的核心競争力已從投資(zī)周期研判和踩點能力，逐步轉向産品全生(shēng)命周期競争力以及投資(zī)出價能力的提升。
這要求企業刀刃向内，在産品标準化與品質提升，全生(shēng)命周期成本管控、開(kāi)發運營效率與周轉速度、深刻研判城市地價房價走勢等方面持續精耕細作、固化能力，進一(yī)步降低前端投資(zī)與後端開(kāi)發建設中(zhōng)的犯錯概率，增強自身發展容錯性。更快構建上述能力的地産商(shāng)将更可能行穩緻遠。
7、更多地産商(shāng)參與城市産業培育發展
由于土地公開(kāi)招拍挂市場競争激烈、商(shāng)業綜合體(tǐ)在高能級城市逐步飽和、各城市産業招商(shāng)引入需求日趨強烈，部分(fēn)地産商(shāng)積極參與城市綜合開(kāi)發建設與産業引入培育中(zhōng)，在城市發展中(zhōng)扮演更加綜合的角色。
城市公園改造、養老大(dà)健康、智慧城市建設、傳統産業搬遷轉型、專業型産業園區新建等城市和産業功能建設培育的綜合開(kāi)發項目在2020年将成爲部分(fēn)地産商(shāng)在中(zhōng)高能級城市布局的主戰場和主渠道之一(yī)。
建議地産商(shāng)要清晰考慮自身基因與優勢能力，避免短視行爲，做好資(zī)源整合方，構建好自身專業化能力以及外(wài)延産業合作朋友圈。
8、資(zī)産收并購數量增加，機會與風險并存
考慮可能發生(shēng)的黑天鵝事件導緻企業掉隊、中(zhōng)小(xiǎo)型企業退出加速市場出清、部分(fēn)企業資(zī)産結構與城市換倉調整等驅動因素影響，2020年地産行業的公司股權整體(tǐ)以及優質資(zī)産包的收并購潛在機會數量将有所上升，買地資(zī)金充足的地産商(shāng)可以在2020年将收并購作爲重要的土地資(zī)源擴充渠道，同時重點把握部分(fēn)區域型房企的收并購機會，實現在特定重點中(zhōng)心城市的快速深耕與跨越式發展，同時需要更加注重風險防控。
9、國有企業間行業整合提速
考慮到地産行業國家隊具有天然的金融資(zī)源優勢，以及當前區域型地産開(kāi)發國有企業、城投公司等面臨經營困難的客觀情況，2020年中(zhōng)央企業與地方國有企業将通過資(zī)産重組，在做好優勢互補，強化國有資(zī)産保值增值方面形成若幹标杆案例。地方國資(zī)亦有可能對本地區地産開(kāi)發與城市建設的業務闆塊進行資(zī)産重組與資(zī)源整合提升。
10、物(wù)業服務等地産多元業務快速成長與分(fēn)拆上市
由于宏觀經濟形勢、調控政策導向以及自身業務成長邏輯，地産闆塊在a股和h股資(zī)本市場整體(tǐ)估值偏低，2020年物(wù)業服務闆塊分(fēn)拆上市将繼續保持火(huǒ)熱态勢，并維持較好估值倍數，物(wù)業服務闆塊将成爲地産商(shāng)的資(zī)本市場第二平台載體(tǐ)的标準配置。2020年部分(fēn)成長性較好的其他地産相關多元業務也存在登陸資(zī)本市
